É certo que as famílias portuguesas não aceitam a ideia de ver os jovens mimosos que criaram a trabalhar em lagares de azeite, ou em pinhais, ou agarrados ao torno mecânico. O emprego que se espera é de bata branca, a trabalhar em alta tecnologia, em semanas de 35 horas e a receberem salários compatíveis com uma vida confortável. Porém, nem sempre o que se espera é possível.

O imobiliário

O programa FMI/EU (ou da Troika) é essencialmente um plano de aumento da receita fiscal, complementado com poupanças no Estado. A única excepção vem precisamente no imobiliário, em duas vertentes, o reequilíbrio do mercado de arrendamento e a reabilitação urbana. No último caso recomenda a simplificação administrativa dos processos.

Nunca é demais exaltar a simplificação administrativa essencialmente porque diminui as oportunidades de comportamento discricionário de funcionários que provocam o desperdício de recursos. O Simplex do Ministro Manuel Pinho, na parte que toca ao imobiliário, nunca foi devidamente apreciado. 

A inclusão dos tópicos respeitantes à reabilitação urbana é um indicativo da influência dos sectores da construção junto do anterior Governo. Tendo as obras públicas atingido um ponto de paragem, tendo-se esgotado a capacidade do País para comprar mais habitações, lojas e escritórios, os marechais do imobiliário pretendem que o Estado lhes arranje obras para fazerem. Talvez haja aqui a ideia de que a reabilitação é um processo autosustentado a partir do momento em que se procede à expropriação a baixíssimo custo do capital básico, os prédios em mau estado. Foi este o processo tentado com as SRU[i] mas do qual as notícias indiciam um fracasso por falta de compradores dos prédios restaurados.

De facto os números não deixam espaço para planos irreais. De acordo com os dados provisórios dos Censo 2011, existem 4.079.577 famílias e 5.879.845 alojamentos. Portanto, os alojamentos excedem as famílias em 1.800.000, um milhão e oitocentos mil. Este número, em si-mesmo, é brutal mas tem que ser tomado com um grão de sal. Isto porque temos a considerar as residências secundárias, as habitações cuja localização lhes retira qualquer utilidade e outras situações. Após retirar todas essas situações ainda vai haver um grande excedente, há muito mais oferta de habitação do que procura.

Ver http://www.ine.pt/scripts/flex_v10/Main.html.

Esta procura ainda vai retrair-se porque os jovens não podem sair de casa e comprar a sua habitação, começando com o T1 que serviria de investimento imobiliário para no futuro se passar para o T2 ou o T3. O desemprego dos jovens fá-los ficar mais tempo na casa de família, a demografia está em queda. E a questão imobiliária está longe de se resumir à habitação. As lojas e os escritórios são a pressuposição que acompanha os empreendimentos imobiliários. Portanto, o excesso de oferta é uma realidade e não faz sentido continuar a construir, excepto em certos segmentos locais de mercado onde pode ainda haver procura. Porém o tempo em que a procura era garantida, em parte por crédito artificialmente barato, já passou.

Daí a ideia de reabilitar e há de facto muitos prédios em mau estado. Todavia, neste contexto o máximo que se pode conseguir é oferecer casas restauradas a famílias que estão a viver há dezenas de anos às custas dos senhorios e cujas casas seriam restauradas à custa dos contribuintes. Para o efeito o Estado endividar-se-ia ainda mais, talvez a taxas de juro de 15%, para se continuar a produzir bens não-transaccionáveis.

Se houver estratégia sobre o imobiliário, esta deverá debruçar-se sobre o destino a dar aos prédios vazios que irão acumular-se, quer por serem sobras de uma construção fomentada pelos juros baixos e não pela procura, quer pelas execuções de hipotecas. Casas e lojas vazias em grandes quantidades criando focos de infecção sanitária e moral.

E uma vez que viemos até aqui, assinalemos que haverá simultaneamente casas vazias e procura de casas e, no entanto, persiste o desencontro entre oferta e procura. Seja no arrendamento, seja na compra, há certos indivíduos cujo comportamento disfuncional lhes retira a oportunidade de contratar uma habitação. A reforma do sistema de despejos é o reconhecimento deste facto, mas também será oportuno reconhecer que o Estado e as classes falantes, se não incitam, pelo menos toleram e até acarinham os comportamentos disfuncionais.

Impostos

Aqui reside o miolo de todo o programa. Se no restante ele é vago, aqui ele é muito rigoroso. Prevê-se a reavaliação dos prédios nos termos do Código do IMI e em cima disso o aumento da taxa do IMI. No contexto do mercado actual, os prédios terão avaliações superiores aos valores de mercado. As coisas irão ao ponto de, por falta de transacções, nem haver valor de mercado para muitos prédios e, nesse caso, o valor matricial é totalmente arbitrário.

Se este imposto fosse aplicado sem excepções, os promotores imobiliários também terão que pagá-lo em relação aos prédios vazios que não conseguem vender. Mas como os promotores trabalham essencialmente com crédito, no sistema conhecido por alavancagem[ii], pouquíssimo é o capital próprio investido nos empreendimentos. Portanto, nas circunstâncias descritas, o caminho mais plano será declarar falência. A empresa abre falência mas espera-se que o respectivo dono não fique mal.

Porém, o proprietário privado não beneficia destes artifícios. Todo o seu património responde pelo pagamento do IMI de todos os seus prédios. Se quiser vender um prédio que lhe dê prejuízo, muito dificilmente o consegue mesmo com um preço abaixo do valor matricial, mas as mais-valias incidem sobre o valor matricial[iii]. O proprietário urbano é obrigado a suportar os impostos que caírem sobre a sua propriedade até ao limite da ruína pessoal.

Paga impostos sobre prédios que não lhe dão rendimento e não pode desfazer-se deles. O Estado não os aceita pelo valor matricial, que é suposto ser 70 a 80% do valor de mercado. Na prática, o proprietário é obrigado a pagar impostos sobre rendimentos que não tem e nem se pode retirar da condição de proprietário, a não ser que dê literalmente o prédio, pagando do seu bolso todos os custos da doação. Historicamente a situação mais parecida com esta é o servo da gleba, comparação que deveria horrorizar os nossos melhores republicanos.

Sistema coerente

Estando este artigo a ser escrito noticiou a rádio ser, mais ou menos, impossível rever as parceria público-privadas. Iremos verificar sistematicamente que as poupanças previstas no acordo com a EU/FMI são impraticáveis. Passo a passo, ir-se-á compreender que o actual sistema político e económico ganhou uma poderosa coerência interna que, salvo milagre, o torna impossível de reformar.

Veremos que o Estado não terá capacidade de cumprir a sua parte na redução das despesas, contra o que promete o programa de governo. Irão os impostos subir até à desagregação da sociedade. Será como aconteceu no fim do Império Romano, em que os povos fronteiriços preferiam viver sob o domínio dos bárbaros porque estes eram mais benignos nos tributos exigidos do que o governo imperial nos seus impostos.