Nacional
de Proprietários
Dez grandes frases imobiliárias que se revelaram falsas
Tradução. In Idealista
7-Fev-2013
O rebentamento da bolha imobiliária
será um acontecimento económico que ficará gravado durante anos na mente de muitos cidadãos que sofrem na carne o drama da desvalorização
do principal investimento da sua vida. Muitos deles foram presa dos dogmas de fé que durante anos rodearam o mercado imobiliário criados
pela sociedade e que políticos, banqueiros e empresários se encarregaram de alimentar. “A habitação nunca baixa”, “arrendar é desperdiçar
dinheiro” ou “não existe bolha imobiliária” são somente um ramalhete das grandes frases que condenaram posteriormente o mercado imobiliário
e muitos que acreditaram nelas. Durante muitos anos, as tertúlias de família e de bar estiveram cheias de tópicos e dogmas de fé em
torno do mercado imobiliário.
Isto provocou que, nos começos da década passada, quem não comprasse uma habitação fosse considerado
um tolo por grande parte da sociedade. Com o passar do tempo o vento mudou e o tempo voltou a colocou os prudentes no sítio correto
deixando grandes marcas para o futuro. Nem todos os que compraram casa ao longo das últimas décadas tomaram uma decisão errada, nem
todos os que arrendam toda a vida estão diante de uma decisão adequada. Como sempre não há verdades absolutas, mas o momento de realizar
um investimento (o famoso timing anglo-saxónico) e a situação pessoal de cada um faz a diferença. No entanto, durante estes anos o
mercado imobiliário viveu sustentado e inflacionado por grandes dogmas de fé, que a longo prazo causaram muito dano. Entre eles destacam-se
os seguintes.
1) O preço da habitação nunca baixa
Desgraçadamente para muitos esta foi a grande mentira das últimas
décadas. Agora soa a piada, porém, durante anos foi passando de geração em geração e gravada a fogo na mente de quase todos os Espanhóis.
Inclusivamente tinha as suas versões light como “subirá menos, mas não cairá”, que fizeram com que muitos comprassem casa por medo
de ficarem de fora e com a convicção de estar a fazer um investimento seguro.
O tempo demonstrou que a habitação, como qualquer
investimento, pode cair e muito, se previamente chegar a produzir-se uma bolha de preços. Nos últimos anos vivemos várias bolhas financeiras
com posterior rebentamento, como a tecnológica ou a das energias renováveis. Porém, nesta ocasião o setor imobiliário tinha-se convertido
na coluna vertebral da economia espanhola e o seu rebentamento provocou uma crise económica histórica.
2) Arrendar é desperdiçar
dinheiro
Muitos jovens — e não tão jovens — tiveram que suportar silêncios, olhares de condescendência e ser vistos como irresponsáveis
quando diziam nas conversas: “eu prefiro arrendar”. Sem dúvida, após ver a atual queda de preços, penhoras e dívidas para várias décadas,
muitos compradores desejariam não o terem feito e ter arrendado. Atualmente, muitos lares viram que o valor da sua habitação caiu
30, 40 ou 50% em apenas cinco anos, evaporando-se do seu bolso milhares de euros que teriam agora se tivessem arrendado. Portanto,
a frase “arrendar é desperdiçar dinheiro” também se mostrou falsa em numerosas ocasiões e especialmente nos anos mais próximos do
pico da bolha imobiliária que estalou no ano de 2007.
3) Não vou vender por menos do que me custou
Esta frase
foi motivo de bancarrota para muitas famílias que, por não terem vendido há alguns anos abaixo do preço de custo (que uma vez juntos
os gastos e os juros passa a ser uma quantia anedótica), viram-se condenadas à penhora da sua habitação a preço muito inferior ao
que podiam ter vendido tempos atrás. É certo que cada vez mais particulares estão conscientes da situação e baixam com maior facilidade
o preço da sua habitação. É um passo difícil porque supõe o reconhecimento de um erro, porém, também é necessário se se quiser vender
a habitação. É sempre melhor enganar-se uma vez e retificar o erro do que enganar-se duas vezes.
O preço de compra de uma casa
não deve ser nunca uma barreira impossível, uma vez que é somente algo psicológico e que nos pode fazer entrar numa situação complicada
se nos aferramos a ele.
4) Não vou vender por menos da hipoteca
É a versão atual da frase anterior e à qual
chegámos após uma queda constante do preço da habitação durante mais de cinco anos. O mercado não percebe de preços de compra ou das
hipotecas pendentes de cada um e afeta a todos por igual, levando à frente níveis que para alguns são importantes, porém, para o mercado
não significam nada. Que importa se comprou a casa a 1.756 eur/m2 ou a 1.458 eur/m2? Acaso importa ao comprador ou ao banco se tem
uma hipoteca para pagar? A pergunta responde-se por si-mesma: não!
O caso da hipoteca, é certo que para muitos é uma situação
complicada de superar mesmo que se queira, já que o banco obriga a cancelar a hipoteca quando se vende o apartamento. Isto também
provoca que haja apartamentos semelhantes no mercado a preços muito diferentes, uma vez que porventura um abriu a hipoteca por 80%
do preço e foi amortizando e outro por 120% e mal amortizou a hipoteca. Isto faz com que a um reste pouca hipoteca para pagar e possa
ser mais competitivo no preço e outro não. Contudo, muitas pessoas estão já a vender abaixo da hipoteca porque viram que o preço poderia
baixar mais e melhor livrar-se de grande parte da dívida do que continuar carregando-a toda. Sentar-se a analisar a situação e falar
com o banco de forma clara é a melhor solução. Em muitas ocasiões poderão oferecer-nos uma saída na forma de um empréstimo pessoal
ou o perdão da dívida, uma vez que eles também estão interessados em reduzir o risco hipotecário e não ter que penhorar uma habitação
sobrevalorizada.
5) A habitação sobe sempre no longo prazo
Isto depende do período de entrada e saída e do que cada um
considere longo prazo. Assim o preço da habitação em Espanha está aos níveis de 2003, nove anos atrás. Isto quer dizer que todo aquele
que comprou após esse momento, atualmente tem uma habitação com um valor inferior e a frase de que “sobe a longo prazo” por certo
soa a distante. É certo que em numerosos países a habitação sempre acabou por recuperar de crises anteriores, porém também é certo
que existem países onde o preço da habitação não recuperou após grandes bolhas, como no Japão. Em Espanha tudo indica que a habitação
ainda tardará alguns anos a encontrar chão. Uma vez chegada a esse nível deve estabilizar e ninguém sabe se o seu movimento posterior
será lateral, vertical ou de subidas moderadas. Portanto, para voltar a ver o preço da habitação a níveis de 2007 é possível que não
haja que esperar um longo prazo, mas um longuíssimo prazo…
6) Dão hipotecas a toda a gente
Durante anos, primeiro escolhia-se
a casa e logo simplesmente assinava-se a hipoteca. Era um processo quase automático, um mero formalismo, já que a praticamente a ninguém
se voltava atrás com a operação no banco, que estava encantado com o financiamento de um produto que subia sem parar e que em teoria,
não acarretava perigo.
Contudo, a bola fez-se demasiado grande, os preços deixaram de subir e começou o rebentamento. Agora toda
a gente sabe que conseguir uma hipoteca é quase uma missão impossível, que é preciso ter poupanças, comprar a casa a baixo preço,
e salários regulares e seguros, algo que na actualidade se converte quase numa quimera. A concessão de hipotecas está em mínimos de
há anos para cá e ainda que os bancos digam que toda a gente as pede, a realidade é que se dão poucas e caras. Em www.idealista.com/hipotecas ajudamos
a conseguir a melhor hipoteca.
7) Mete os gastos, o carro e os móveis na hipoteca
Tal como havia hipotecas para todos, também
houve hipoteca para tudo. A torneira do dinheiro estava aberta de forma constante e formalizaram-se hipotecas muito por cima do valor
da habitação. Eram as hipotecas a 120% do valor do apartamento, onde para além da habitação se podia meter os gastos com a compra,
o carro e os móveis. O banco mal se opunha uma vez que contava com o comportamento histórico do preço da habitação que permitia recuperar
todo o empréstimo se havia problemas, simplesmente com a penhora da habitação.
Agora há vezes em que nem por 80% do preço da
habitação se obtém financiamento, e se obriga os compradores a pôr mais dinheiro do próprio bolso para que o banco ponha menos. Em
concreto fecham-se as hipotecas a 50% ou 60% do valor da casa ou não há empréstimo. É uma mudança radical do mercado, produzida pelas
perspetivas negativas da habitação.
El piquito de oro de políticos y empresarios
As crenças em torno da habitação não foram
coisa somente da sociedade. Durante anos os políticos e empresários deixaram numerosas frases para a posteridade; ver http://labarajainmobiliaria.blogspot.com.es/.
Algumas
serão recordadas para toda a vida, por exemplo:
8) Não há bolha imobiliária em Espanha
Nos anos que antecederam o estouro
de 2007, poucos políticos deixaram de cair na tentação de negar a bolha imobiliária. Todos os ministros da Economia e da Habitação
desde a fase de Aznar a negaram e incitaram sempre a compra de casa;
Do
mesmo modo que os grandes banqueiros deste país como Ilio Botín.
Absolutamente todos têm na hemeroteca destas frases, seguramente
conscientes de que se se derrubasse o tijolo tudo cairia como um castelo de cartas, uma vez que grande parte do crescimento do país
estava construído sobre o tijolo e o endividamento. Houve alguns, inclusivamente como Jua Jose Bruguera, então conselheiro delegado
de Colonial, que asseguravam que “a bolha é um chamariz jornalístico e não tem conteúdo real”.
9) O preço dos apartamentos voltará
a subir de forma vertiginosa em 2009
Esta frase foi cunhada por Fernando Martín, presidente da Martinsa Fadesa em Outubro de
2007, quando começavam a baixar os preços dos apartamentos. Dá-se a circunstância de Martín ser na ocasião o presidente deste "lobby“
imobiliário e que pouco depois apresentou a maior suspensão de pagamentos de uma empresa em Espanha, a Martinsa Fadesa. Contudo, aquele
assegurou então que o preço da habitação nova não ia baixar.
10) Nunca se verão abatimentos de 30% ou 40%, antes oferecê-lo ao
banco
A frase gravou-se em Outubro de 2008, quando a habitação já levava meses de queda, e é obra de Guillermo Chicote, ex-presidente
da Asociación de Constructores Promotores de España (APCE). Assinalou que “nunca se verão abatimentos de 30% ou 40% porque a margem
máxima seria de 20%, uma vez que 80% é hipoteca”. Ver:
http://www.elmundo.es/elmundo/2008/10/09/suvivienda/1223550904.html
“Antes oferecê-lo
ao banco”, assinalou em jornadas imobiliárias da Fundación Rafael del Pino.
Ora, o lobby imobiliário não foi precisamente o
grupo de especialistas que mais acertou na hora de realizar prognósticos sobre o mercado imobiliário. Por aquelas datas, Pedro Pérez,
presidente do G-14 o lobby que agrupa as principais imobiliárias cotadas, assegurava que os promotores já tinham baixado os preços
dos apartamentos ainda que as estatísticas não o refletissem e que não havia margem para baixá-los mais. Nesse momento, Outubro de
2008, e seguramente temendo o que estava para vir, José Manuel Galindo, então presidente dos promotores de Madrid e mais tarde de
Espanha, também saiu a público para afirmar que “los precios de la vivienda no iban a bajar", numa entrevista cheia de previsões falhadas.
Ver: http://www.publico.es/dinero/10806/los-precios-de-la-vivienda-nueva-no-van-a-caer
FIM
