Impacto da Nova Lei das Rendas. Sintéticas considerações…

João Anastácio

14-Fev-2013

1.

É prematuro analisar as consequências reais da aplicação da Lei 31/2012, na medida em que esta só se tornou efetiva no final de novembro de 2012 e com alguns dos instrumentos, nela previstos, ainda incipientes (Balcão do Arrendamento, por exemplo).

2.

A atualização das rendas anteriores a 1990 pressupõe, como condição sine qua non, a determinação prévia do Valor Patrimonial Tributário (VPT), o qual, em muitos casos, ainda não está determinado. Por outro lado, mesmo que as cartas propondo aumentos de rendas aos inquilinos abrangidos (contratos habitacionais anteriores a 1990, em prédios com o VPT já atualizado) tivessem seguido em novembro, as respostas poderiam ser dadas até 30 dias depois, ou seja, finais de dezembro; assim, ainda é cedo para se poder fazer uma avaliação da forma como o articulado previsto na Lei, está a funcionar no concreto.

3.

Em termos teóricos e em síntese, a nova Lei terá trazido, para os contratos posteriores a 1990 (1995 no caso dos comerciais) e para o futuro, uma maior flexibilidade nos prazos dos novos contratos, o que é bom para todas as partes e uma definição mais lógica, coerente com o princípio da liberdade contratual, da continuidade do Contrato em caso de morte do inquilino.

Como mais importante, a nova Lei terá trazido uma presumível aceleração do processo de despejo por falta de pagamento da renda, mas de que nada se sabe na realidade, porque o instrumento base para acelerar tal processo, o Balcão do Arrendamento, ainda não está a funcionar em pleno.

4.

Nas rendas anteriores a 1990 os inquilinos irão ser notificados sobre o valor da nova renda proposto pelo senhorio; como existem casos de exceção à aplicação direta dos novos valores, em função do rendimento do inquilino, sendo este naturalmente desconhecido, só depois do processo estar em pleno desenvolvimento é que se pode ter uma ideia do impacto da aplicação da Lei.

Exemplifiquemos: se o inquilino paga uma renda de 40 euros por uma casa de 100 m2, a nova Lei permitiria uma atualização da renda para, digamos, 400 euros. Mas se o inquilino provar que vive de uma reforma de 500 euros, só irá pagar 50 euros, mesmo que a casa se situe na Lapa. Assim sendo, tudo depende da situação financeira dos inquilinos. Durante os próximos cinco anos, os senhorios irão continuar a ser benfeitores destes inquilinos, colaborando, embora involuntariamente, numa enorme obra de assistência social.

5.

Quanto à situação geral do mercado do arrendamento, verifica-se de facto uma tendência para a descida do valor das rendas, nomeadamente na área comercial, de ateliers e de escritórios. Tal não se deve à nova Lei, mas à crise económica que atinge o país. Com efeito, cada pedido de insolvência ou simples fecho de uma empresa, significa uma loja ou um escritório que ficam vazios, e não há criação de novas empresas que vão ocupar esses espaços. Assim, aumenta a oferta, reduz-se a procura e o preço ajusta-se em conformidade.

Por outro lado e face a esta situação, o senhorio, mesmo podendo aumentar a renda em função da nova Lei, tem que ponderar se lhe é mais proveitosa uma renda baixa ou um espaço vazio. Finalmente, começa o mercado a funcionar nesta área, embora ainda balizado pelo máximo de renda permitido pela Lei, mas que, dada a envolvente económica, deixa de fazer sentido na prática. É claro que há sempre exceções como, por exemplo, agências bancárias (ou outros negócios que não abrem falência) com rendas anteriores a 1990.

FIM