Declarações do Presidente da ANP na Sessão no Porto

António Frias Marques

21-Fev-2013

Intervenção na sessão realizada no Porto no dia 13 de Fevereiro de 2013, três meses após a entrada em vigor da Reforma do NRAU.

No momento em que se perfazem 3 meses sobre a entrada em vigor da Lei 31/2012 de 14 de agosto, que consubstancia a Reforma do N.R.A.U. – Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei 6/2006 de 27 de fevereiro, cumpre à Associação Nacional de Proprietários (ANP) realizar um primeiro balanço do resultado da aplicação prática destas medidas legislativas que almejam 3 grandes objetivos:

— alteração do regime substantivo da locação, designadamente conferindo maior liberdade às partes na estipulação das regras relativas à duração dos contratos de arrendamento e encurtando os períodos de antecedência para  impedir a renovação automática;

— alteração do regime transitório dos contratos de arrendamento habitacionais celebrados antes de 1990 e não habitacionais anteriores a 1995, reforçando a negociação entre as partes e facilitando a transição para o novo regime, no espaço de cinco anos;

— criação de um procedimento especial de despejo do local arrendado, por incumprimento do inquilino, que permita a sua rápida recolocação no mercado de arrendamento.

Quanto ao primeiro objetivo, em termos de duração do contrato, a ANP concorda plenamente com as alterações.

É agora permitido celebrar contratos de qualquer duração e não com um mínimo de 5 anos, como até aqui; aliás, com a velocidade a que corre a vida moderna, raras vezes esses contratos de 5 anos, chegam ao fim do prazo.

Com efeito, não adianta especular-se com a estabilidade do casal ou da família! Essa estabilidade e durabilidade dos casamentos, não passa hoje de um dado histórico.

Aplaudimos também o encurtamento da antecedência para as comunicações de não renovação automática.

Também, a obrigatoriedade de o contrato de arrendamento dever ser celebrado por escrito, merece a nossa concordância.

Quanto à transição para o novo regime, de um universo de 85.000 senhorios, proprietários de imóveis a que correspondem os cerca de 415.000 contratos abrangidos [255.000 habitacionais e 160.000 não habitacionais (lojas, escritórios, oficinas, consultórios, etc.)], apenas 13.000 (15 %), já iniciaram o processo de transição para o NRAU, dos quais 1.550 são associados da ANP.

Propôs-se ao inquilino um contrato de 5 anos e a fixação da renda no valor correspondente a 1/15 (6,66 %) do Valor Patrimonial Tributário (VPT) atribuído pela Autoridade Tributária ao imóvel.

Cerca de 1,5 milhões (25 % do total) dos imóveis ainda não estão avaliados, ou, pelo menos, as notificações não foram enviadas aos proprietários, o que implica a impossibilidade de iniciar o processo.

Na resposta, 72 % dos inquilinos habitacionais, alegam ter carência económica. A Lei considera em estado de carência económica os agregados familiares que aufiram um rendimento mensal inferior a 5 ordenados mínimos, isto é 2.425 euros!

Isto significa que, apenas a partir do 2.º semestre, quando as Finanças atestarem o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do agregado familiar, a futura renda será fixada, já não em resultado do valor fiscal da casa, mas sim em função dos rendimentos declarados, já este ano, e em relação ao ano transato, pelos moradores. Até lá, há que aguardar…

A correção das rendas antigas fica desde logo comprometida!

Se o inquilino alegar que ganha 500 euros, fica a pagar uma renda de apenas 10 %, ou seja 50 euros, mesmo que habite num palácio e alugue quartos a estudantes a 200 euros, sem passar recibo…

Não entendemos como é que o Estado não pode dispor de 27 milhões de euros mensais, referentes aos 183.600 inquilinos (255.000x72 % = 183.600 carentes x 147 euros mensais de subsídio médio) considerados carentes económicos, a serem atribuídos como subsídio de renda, como se faz em qualquer país da Europa, em consonância com o valor patrimonial tributário, que esse mesmo Estado atribuiu ao imóvel; e dispõe de milhares de milhões para enterrar em bancos insolventes? 

Vem a talhe de foice lembrar, que ninguém toma em consideração a idade do senhorio. Muitos têm mais de 65 anos e o seu rendimento, na esmagadora maioria dos casos, também é inferior a 5 ordenados mínimos.

Por errada definição, o senhorio é pessoa abastada e, portanto, quer queira quer não, tem de continuar a ser o benfeitor da humanidade. Na realidade muitos senhorios são pobres e não estão em condições de praticar a caridade. Estão antes, infelizmente, em condições de a receber, e com urgência!

Credibilização do arrendamento

Não estamos cá para permanentemente lamentar a ineficácia da máquina da justiça. Estamos cá para, em conjunto com os decisores públicos, resolver os problemas do sector do arrendamento, dinamizando-o com preços justos e acessíveis, oferecendo um marco de estabilidade entre as partes: senhorios e inquilinos.

Não podemos é permitir que as rendas não sejam pagas e nada aconteça. Isso é a anarquia!

A ANP deposita as maiores esperanças no Balcão Nacional de Arrendamento (BNA), plataforma on line que tem todas as condições para notificar, de forma rápida e eficaz, os inquilinos incumpridores, provocando o despejo célere do local que indevidamente ocupam. A agilização dos despejos por incumprimento do contrato, é uma medida que não podemos deixar de apoiar.

IMI Urbano

O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), em virtude da avaliação efetuada, sofreu uma grande subida.

O IMI Urbano vai ser uma grande dor de cabeça, já no próximo mês de março, quando começarem a cair os avisos de pagamento da primeira prestação, em abril.

A cláusula de salvaguarda significa um mínimo de bom senso, mas não impede aumentos superiores a 75 euros, pelo simples facto da maioria dos incrementos ser superior a esse valor e o aumento ser, sim, faseado em 3 tempos: se pagava 100 euros de IMI, com a nova avaliação passa a pagar 400 euros. Aplicando a cláusula, em 2013 pagará 200 euros (o dobro); 300 euros em 2014 (o triplo) e, finalmente, em 2015, 400 euros (o quádruplo!).

Impõe-se esclarecer os proprietários, e os portugueses em geral, que a chamada cláusula de salvaguarda, é, antes, de adiamento, e apenas significa o purgatório a caminho do inferno final.

No caso de prédios com inquilinos de rendas baixas e que tenham sido objeto de avaliação, já segundo as regras do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), anteriormente a 2012 — período compreendido entre 2004 e 2011 — não foi sequer concedida aos senhorios a possibilidade do IMI a pagar ser, nestes casos, em função das rendas, tal como os avaliados em 2012, e não em função do VPT.

Tal é de uma flagrante injustiça, originando em muitos casos, o proprietário pagar mais de IMI do que recebe de rendas!

Os proprietários portugueses desejam contribuir, na medida das suas posses, para o saneamento financeiro do país; mas sempre, dentro das balizas do rendimento disponível.

Obrigar a pagar o IMI, imposto completamente desligado do rendimento do prédio, por vezes com o valor a triplicar, como no caso das casas vagas há mais de um ano, deixa de ser um imposto para passar a ser um confisco.

Que culpa têm os proprietários de se terem alegremente construído casas para 15 milhões de pessoas quando apenas somos 10 milhões?

Quem fez as asneiras que pague por elas.

E não quem as sofre!

IMI Rústico

É preciso ter muita atenção às alterações já programadas para o IMI rústico.

Em 18 de janeiro foi divulgado um estudo do FMI que propõe o aumento da base tributável do IMI rústico.

Em muitas terras a agricultura é impossível. Terrenos pedregosos, de inclinação acentuada ou em cotas demasiado elevadas, simplesmente não são rentáveis! Noutras, e nas atuais condições, com os mercados controlados, não adianta produzir.

Os canais de distribuição dos produtos da terra estão tomados a 80% pela produção estrangeira que impôs as suas condições e calibres, aquando da entrada na CEE. Na altura, com preços baixos, para estoirar com a produção nacional. Hoje, com a produção nacional rebentada, praticam os preços que lhes apetecem.

Neste contexto, vemos com as maiores reservas a intenção do Governo de incrementar o IMI rústico, já não em função do anterior valor fundiário, mas em função de uma sobrevalorização dos campos, tendo por base um conceito de aproveitamento da terra. É nesse sentido que vai a Resolução do Conselho de Ministros n.º 56/2012 de 31 de Maio do ano passado, que aprova as linhas orientadoras e estratégicas para o cadastro e a gestão rural.

Que estejam atentos!

É o que a ANP recomenda a todos os proprietários rurais. 

Porto, 13 de fevereiro de 2013