Alojamento Local em Frações de Condomínio

 

 

António Frias Marques

20-mar-2019

 

 

 

 

Intervenção na Conferência de São Domingos "Alojamento Local: tensões e desafios", promovida pela Ordem dos Advogados, 14 de março de 2019.

 

Cada proprietário de uma fração não é “rei e senhor”, mas sim comproprietário da unidade que é a totalidade do prédio, devendo sempre respeitar as regras de convivência e vizinhança.

 

Não nos esqueçamos que se trata de uma fração de um condomínio e um condomínio é o domínio exercido simultaneamente por mais de uma pessoa, e não tem mais valor o interesse comercial do empresário de uma fração do que os direitos dos proprietários de todas as outras frações! 

 

O direito ao lucro não se pode sobrepor ao direito ao sossego.

 

Perante a entrada maciça de multidões de turistas, muitos portugueses, quais garimpeiros do século XXI,  lançaram-se na corrida ao novo volfrâmio: o Alojamento Local (AL); instalando os estabelecimentos em condomínios em regime de propriedade horizontal e, até, em condomínios fechados, privados e com localização excecional, usufruindo de segurança privada e equipamentos comuns, como p. ex.: piscina, campo de ténis, restaurante e outros locais de lazer existentes.

 

Nestas condições, os turistas são intrusos no ambiente do condomínio e, já se sabe, com os turistas do AL é um “sempre em festa” incompatível com o desejado sossego dos habitantes no edifício, transformando num inferno e atormentando a vida de todos os outros proprietários.

 

Casos há em que os condóminos se viram obrigados a desligar a campainha da porta, para não serem incomodados a altas horas da noite, deparando-se com uma enorme quantidade de lixo atirado para qualquer sítio, com a consequente necessidade acrescida de limpeza das partes comuns.

 

A Classificação Portuguesa de Atividades Económicas por ramos de atividade, inclui o aluguer para férias de alojamentos de curta duração com a classificação 55201 – Alojamento mobilado para turistas e 55204 – Outros locais de alojamento de curta duração.

 

Significativamente, o arrendamento urbano está classificado com um código bem diferente: 68200 - Arrendamento de bens imobiliários.

 

Querendo evitar problemas e complicações futuras, o empresário do AL deve garantir previamente que nenhum dos outros condóminos se opõe à instalação de um estabelecimento de hospedagem na fração do condomínio cuja licença e título constitutivo a afetam a habitação.

 

AL sim! Mas sem espezinhar ninguém. Sejamos responsáveis e não afrontemos as famílias que aí residem e apenas pretendem, depois de um dia de trabalho, ter sossego e repousar na sua habitação - que é o seu lar.

 

É incomensuravelmente mais fácil inaugurar um AL do que um empreendimento turístico, o que leva a que se montem hotéis de facto, sem cumprir com os requisitos de qualidade e segurança.

 

O sossego não é negociável

 

O AL deve ser instalado em locais onde não cause perturbação aos residentes, como em vivendas (moradias), palacetes ou na totalidade de prédios a esse fim destinados, não entupindo, com uma imensidão de malas com rodinhas, o hall de entrada do edifício, escadaria, elevadores e patamares, como se de um corredor de aeroporto se tratasse.

 

Fiscalmente a tributação dos AL (legalizados) é apenas sobre 35% da receita total, o que dá em média cerca de 5% de IRS, enquanto o arrendamento paga uns exorbitantes 28%! Além disso, o apertadíssimo controlo dos contratos de arrendamento, não permite ao proprietário e senhorio qualquer hipótese de fuga ao fisco.

 

A licença de utilização pode ser concedida para habitação, em que o coeficiente para efeitos de IMI é 1,00, para serviços, com um coeficiente de 1,10 ou para comércio, em que o coeficiente é de 1,20. Instalando um AL numa fração licenciada para habitação, além de driblar o fisco em termos de IRS, também é fintado em sede de IMI...

Não se diga que é o administrador que age em juízo contra o AL. Fá-lo de acordo com a alínea h) do art.º 1436.º e do n.º 1 do art.º 1437.º do C.C., por mandato expresso da assembleia de condóminos.

 

O art.º 1422.º do C.C. proíbe ao condómino dar à fração uso diverso do fim a que é destinada e muitos conflitos se podiam já ter evitado, caso os presidentes das câmaras das cidades em que têm surgido os problemas (Lisboa e Porto), fizessem uso da competência que lhes é atribuída pelo art.º 109.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, ordenando a cessação da utilização das frações que estejam a ser afetas a fim diverso do previsto no respetivo alvará de utilização.

O ponto central de toda esta questão reside precisamente aqui: o destino original dado às frações pelo título constitutivo da propriedade horizontal, destino esse, é bom não esquecer, para o qual contribuiu decisivamente o anterior licenciamento urbanístico por parte da competente câmara municipal, sendo estranho que depois, as próprias Câmaras considerem a atividade de AL como uso de habitação...

 

O título constitutivo da propriedade horizontal vincula todos os condóminos no que toca ao destino das respetivas frações e é perfeitamente pacífico o respeito que merecem as expectativas de quem comprou um andar num condomínio habitacional com determinada envolvente e vem mais tarde a assistir à violação dessas legítimas expectativas.

 

O sossego não é negociável!

 

O AL instalado num condomínio habitacional perturba a paz dos moradores, cria atritos entre proprietários e tira a segurança aos prédios.

 

Havia quem achasse que se podia instalar um AL em qualquer local. Mudou de opinião, uma semana depois de terem instalado um AL no andar por cima dele...

 

O que não queremos para nós não devemos desejar para os outros e toda a gente está de acordo, enquanto não lhe pisam os calos!

 

O condutor que entrou em contramão na autoestrada, também achava que todos os outros é que estavam mal...

 

À ANP compete-lhe defender os direitos da grande maioria dos proprietários que sofrem com o AL, já que destinam o seu andar a habitação própria ou a arrendamento habitacional e não a hospedagem de curta permanência.

 

Com a legislação de 2018, passaram a existir áreas de contenção e a desconformidade entre a informação e documentos de registo do AL pode determinar o encerramento da unidade por parte da Câmara Municipal, podendo a assembleia de condóminos, por decisão de mais de metade da permilagem do edifício, em deliberação fundamentada, decorrente da prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, opor-se ao exercício da atividade de alojamento local na referida fração, pedindo o encerramento administrativo do AL.

 

Entre defender os interesses de um empresário ou os direitos da generalidade dos proprietários, a Associação Nacional de Proprietários não hesita!

 

 

FIM

 

 

 

 

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